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囧为家园

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【转载】买的房子价格里面包含哪些费用?  

2013-03-11 23:25:54|  分类: 大千世界 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 房价已成为人们生活和社会普遍关注的问题。哪么,房地产的房价到底是有什么构成的?它制定的标准又是什么呢? www.aiimeizhuang.com

   房价是由土地费用、建安工程费用、配套设施费用、相关税费、项目运营管理费用、企业利润六部分构成的。其中税费等一些标准是相同的,另外由于各开发企业的情况不同,获得土地及房产配套、管理水平条件等方面的差异,以及看利润的大小,房价又随各开发项目不同情况而不同。

 房地产企业制定房价时的构成因素:www.aiimeizhuang.net


一、土地费用:为取得土地开发使用权而发生的费用。一般包括向政府土地部门缴纳的土地出让金、土地征用费、拆迁安置补偿费、土地整理费用(如“三通一平”、“七通一平”等)、土地契税。近年来伴随着熟地出让和招拍挂政策的逐步实施,根据容积率及产品不同土地费用不同,土地费用占房价的比重约为25-50%左右。 

1. 土地出让金。 征收标准: 各市县人民政府根据土地的地理位置、交通、环境、基础设施状况等条件具体制定,报省财政厅备案。

2. 新增建设用地土地有偿使用费。收费依据: 土地管理法征收标准: 5—40元/平方米。 

3. 征地管理费。征收标准: 征地费用总额的1.5-4%,其中住房建设按原标准的70%征收 。

4. 土地出让业务费。征收标准: 土地出让金总额或土地租金的2% 。

5. 土地登记费 。www.haizifumu.com
(1)土地权属调查和地籍测绘:个人5-10元;单位200-40000元; 
(2)土地注册登记发证:个人每证5元(包括农村宅基证);单位每证10元;三资企业和其他使用 特制证的每证20元 

6. 土地契税 :按土地成交价格的4%征收。


二、建安工程费用:

是指在房屋建造过程中所发生的建筑工程、设备安装工程费用,通常又称为房屋建安造价。目前建安造价一般占房价的25-40%。 

按照建筑单位提供的数据,按照今年的市场状况多层的建筑成本就在1200元/平米,高层的建筑成本约为1700/平米左右。


三、配套设施费用:

包括前期基础设施配套费(道路、自来水、污水、电力、电信、绿化、等)和公共配套设施(建设用地内建设的为居民提供配套服务的如学校、幼儿园、医院、派出所等各种非盈利性的公用设施和菜市场等盈利性的配套设施)建设费两部分,同时还包括一些诸如变电站、自行车棚等室外工程等。


配套设施费在目前房价构成中的比重约为15-20%左右。 


四、相关税费:

包括开发商缴纳给政府的包括营业税、城市维护建设税、企业所得税、城镇土地使用税、耕地占有税、土地增值税、契税、印花税、房产税、教育附加等在内的国家规定税费,以及与由地方政府或主管部门额外征收的包括征地管理费、商品房交易管理费、大市政配套费、人防异地建设费、煤气水电增容费、项目管理费等名目繁多的非正规收费等。
目前相关税费占房价构成的比重在10-15%左右。  


1.城市基础设施配套费: 
73.7元/平方米(住宅)
62元/平方米(非住宅) 

2.公建地费: 50元/平方米(住宅

3.墙改费: 民用建筑5元/平方米,工业建筑4.5元/平方米

4.防空地下室异地建设费: 应建防空地下室面积, 2000元/平方米

5.渣土处置费 :5元/立方米 

6.散装水泥专项资金: 3元/吨 。

7.绿化补偿费、临时占用费: 详见文件 市价 


五、项目运营管理费用:

包括项目前期工作阶段的规划、可行性研究、勘察设计费等费用、建设期的管理人员工资、差旅费、办公费、保险费、职工教育费和养老保险费、项目贷款利息、销售广告费、不可预见费等。

运营管理费用占房价的比重一般在18%以下,其中财务成本大约是10-15%。  


六、房地产开发商的利润:

为扣除以上所有费用后的剩余部分。

从实践看,不同类型的房地产项目利润占房价的比重水平存在较大差异,高与低要视开发的时间和项目的情况而定,开发时间短或低层建筑则高(在目前市场环境下,房地产需求受到暂时抑制,而前期成本项不变或加大的条件下,开发商利润水平通常压缩到10%左右)。如果拿到土地后1年能够开发完成的话利润可以达到18%左右,而现在多为高层建筑,建筑周期一般要2-3年,加上成本上升,想实现高利润的难度已经很大。


买的房子价格里面包含哪些费用? - 晓慧 - 晓慧的博客
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